姚琳：昆明市西山区人民法院民三庭一级法官，先后在民一庭、诉调对接中心、民事精审团队、劳动医疗团队、立案庭、民三庭从事审判工作。

苏炳豪：昆明市西山区人民法院民三庭法官助理，先后在综合办公室、民三庭从事行政工作和审判辅助工作。

3月16日，昆明市西山区人民法院民事审判第三庭一级法官姚琳、法官助理苏炳豪做客春城晚报开屏新闻直播间，就有关涉房地产纠纷及西山法院“智慧法院”建设答主持人及广大网友问。在直播间里，姚琳、苏炳豪分别就商品房“烂尾”后消费者合法权益保障问题、涉房地产金融借贷纠纷问题、涉房地产纠纷的关键证据留存问题以及西山法院“智慧法院”建设最新成果作了回答。

1.商品房“烂尾”后消费者合法权益保障问题。当出现购房者所购商品房，因房地产开发商资金短缺等原因导致长期停工，无法按约交付商品房以实现其合同目的时，购房者可以选择根据法定解除（在有合同约定的情况下，可以根据约定解除），主张解除商品房买卖合同。对于我们大多数的购房者而言，都是以按揭贷款的方式购买的商品房，若在商品房买卖合同被解除的情况下，当事人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定主张解除商品房担保贷款合同。在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，可由房地产开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。这样也可以保障购房者在商品房因房地产开发商的原因导致长期停工无法交付的情况下还继续偿还银行贷款，导致购房者雪上加霜。特别提示，是否解除商品房买卖合同，由于有些烂尾项目可能经过多番努力后又正常运转，所以购房者还要从自身和项目的实际情况出发作出决定。

2.涉房地产金融借贷纠纷问题。如果购房者以按揭贷款方式购房商品房，其是分别与房地产开发商和银行签订金合同，则购房者与房地产开发商形成商品房买卖合同关系，与银行形成借款合同关系，两者之间属于不同的法律关系，且并非主从法律关系。在购房者购买的商品房因开发商的原因导致长期停工无法交付时，因购房者与银行之间的金融借款合同自双方签字时即生效，对双方均具有约束力，在金融借款合同未被解除的情况下，购房者仍应按照借款合同的约定向银行偿还贷款本息。至于购房者是否可以申请暂缓偿还，应与作为合同相对方的银行进行协商，看双方是否可以协商一致变更还款方式及还款时间，因为依法成立的合同，若需变更合同内容应经双方当事人协商一致。

3.涉房地产纠纷的关键证据留存问题。若购房者与房地产开发商发生纠纷时，因引起纠纷的原因不同所需提供的证据会有所不同，常见的有因逾期交房、逾期办证、或者交付的房屋存在瑕疵引起的纠纷。商品房认购书或者商品房买卖合同、付款凭证、房地产开发商出具的收款收据等证据材料是证明双方之间是否存在商品房预约合同或者商品房买卖合同关系以及购房者是否履行了其作为买受人基本义务的关键证据。

4.“智慧法院”建设给当事人带来的便利。“智慧法院”建设近年来取得优异成绩，积极试点无纸化办案，强化人工智能辅助办案系统研发和引进，建成云柜中心和电子卷宗扫描中心、配备语音识别转化系统，实现电子卷宗随案生成和法律文书口述录入。通过“24小时自助法院”，提供全天候司法服务，至2021年底已有4300余件案件自助立案成功；积极利用“云上法庭”、人民法院在线服务平台（“中国移动微法院”）等线上审理平台，疫情期间让人民群众足不出户就参与诉讼活动，线上进行调解、线上进行庭审，线上提交相关材料和证据，既能够开展无纸化诉讼活动，又能够尽量减少关键证据的灭失风险，同时也减少了工作人员的工作量，尽快息诉解纷，缓解办案压力。同时，运用云解纷在线调解平台、新视云信息交互一体机等信息化平台调处房地产纠纷案件，与区内10个街道办搭建专线，与涉及房地产的社区、物业、金融机构等架构信息交互系统，形成“1+10+N”的全网式诉源治理体系。智慧法院建设，让“民事速裁”插上智慧化翅膀，下一步我们还将深化运用，在审理房地产案件中努力实现“审判执行不停摆，公平正义不止步”的目标。